售房合同未办理预售许可证是否有效

售房合同未办理预售许可证是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某处房产。合同签订时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行发生争议，天光公司主张合同无效，要求返还购房款。

该案发生在合同法实施之前，当时的法律对商品房预售许可证的要求与现行规定有所不同。双方对合同是否有效、是否应当返还投资款等问题各执一词，最终诉至法院。

争议焦点

天光公司认为，新世纪公司在签订合同时没有取得商品房预售许可证，违反了当时的法律规定，合同应当认定为无效，新世纪公司应返还全部购房款。

新世纪公司则主张，虽然当时没有预售许可证，但合同是双方真实意思表示，且后来已经补办了相关手续，合同应当认定为有效，天光公司应当继续履行合同义务。

法院判决

最高人民法院二审认为，合同法实施前订立的售房合同，未办理商品房预售许可证的，不应简单认定合同无效。应当结合当时的法律规定、合同履行情况、是否补办手续等因素综合判断。本案中，新世纪公司后来取得了预售许可证，且合同主要义务已经履行，故认定合同有效，驳回天光公司的诉讼请求。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商预售商品房的法定条件，但在司法实践中，并非所有未取得许可证的合同都一律无效。特别是对于合同法实施前订立的合同，法院会考虑当时的法律环境和交易习惯。

第二，合同效力问题与合同履行问题应当区分处理。如果合同已经实际履行，且开发商后来补办了预售许可证，法院倾向于维护交易稳定，认定合同有效。但购房者仍需注意，购买无证预售的房产存在较大风险。

第三，现行法律规定更为严格，开发商在取得预售许可证之前不得销售商品房。购房者在签订购房合同前，应当核实开发商的预售许可证，避免因合同效力问题引发纠纷。

王德林律师提示：

购房前务必查验开发商的五证是否齐全，特别是商品房预售许可证。如果在文山地区遇到类似问题，建议及时咨询专业律师，避免因合同效力问题造成经济损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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