土地转让合同中包含城市道路是否有效

土地转让合同中包含城市道路是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

营口市新经济区发展总公司将一块土地转让给海南置地公司，双方签订了土地使用权转让合同。置地公司拿到土地使用证后，准备开发建设，却发现土地证上标明的面积和实际面积对不上。

原来，这块土地中包含了城市道路。按照规划部门的要求，道路宽度应为40米，但土地证上只标了20米。实际可用的土地面积比土地证上记载的少了上千平方米。置地公司要求发展公司退款或补偿，协商不成，只好起诉到法院。

争议焦点

发展公司认为：双方是按整体面积转让的，土地证上的面积是国土部门的行为，自己没有过错，合同应当有效。

置地公司认为：土地证上写的面积和实际能用的面积不一样，城市道路依法不能转让，合同应当无效，发展公司要赔偿损失。

法院判决

最高人民法院终审判决：合同部分有效、部分无效。涉及城市道路面积的转让部分，因违反法律关于市政设施不得转让的规定，认定为无效；符合规划要求的土地面积部分，认定为有效。发展公司多收的土地转让金要返还，并赔偿置地公司的设计费、勘察费等损失。

律师分析

第一，城市道路属于市政公用设施，法律明确禁止转让。把道路面积算在转让土地里一起卖，这部分合同是无效的。签土地转让合同前，一定要核实土地性质，看看有没有市政道路等不能转让的部分。

第二，土地位置图不等于规划坐标图。本案中发展公司提供给国土局的位置图未经规划部门审批，导致土地证面积和规划面积不一致。买地前，建议向规划部门核实土地的实际规划情况，不能只看卖方的图纸。

第三，合同部分无效不等于全部无效。法院会根据实际情况，将可以履行的部分和不能履行的部分分开处理。即使土地转让合同有部分内容违法，符合规划要求的土地部分仍然可以有效，买方可以继续使用。

王德林律师提示：

购买土地前，务必到规划部门核实土地的规划用途、道路红线等关键信息，不要轻信卖方提供的图纸。像文山地区的一些企业，在土地交易中经常忽略市政道路的核实问题，建议委托专业律师进行尽职调查，避免类似纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市