房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，在商厦主体工程建至三层时，与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订了租赁协议，约定将整幢大楼出租给宇航公司，租期20年，租金逐年增长。宇航公司支付了部分租金后，商厦在未经消防验收的情况下开业，随后因存在重大火险隐患被消防部门责令停业。

双方因租金支付和合同履行问题产生争议，郊区供销公司起诉要求宇航公司支付拖欠租金，宇航公司则反诉要求确认合同无效并赔偿损失。案件经过一审、二审，最终由最高人民法院作出终审判决。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司已经实际使用商厦并营业，应当按照合同约定支付租金，拖欠租金构成违约。

宇航公司主张：商厦未经消防验收，不具备合法营业条件，郊区供销公司未履行提供合格租赁物的义务，宇航公司有权拒绝支付租金，并要求确认合同无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应当支付实际占用期间的租金，但租金标准可参照同地段同类房屋的市场租金适当调整。法院认为，虽然租赁合同有效，但出租人未提供符合消防要求的租赁物，承租人在违法状态下经营，双方均有过错，租金不应按原合同约定标准计算。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使需要谨慎。当一方未履行合同义务时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但必须基于善意且不能滥用。本案中，宇航公司明知商厦未经消防验收仍开业经营，事后又以消防问题为由拒付租金，其抗辩主张未获完全支持。

第二，违法履行期间租金的认定有特殊规则。租赁合同有效但处于违法履行状态时，租金不能简单按合同约定标准计算。法院会根据双方过错程度、实际使用情况、市场租金水平等因素综合确定，这体现了公平原则。

第三，消防验收是商业经营的前提条件。无论是出租人还是承租人，都应当确保经营场所符合消防安全要求。在文山地区，类似纠纷中法院也会审查消防验收情况，建议当事人在租赁合同中明确约定消防验收的责任方和完成期限。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必明确约定消防、水电等基础设施的交付标准和验收时间。如果租赁物存在安全隐患，应当及时书面告知对方并保留证据，避免在违法状态下强行经营，否则可能承担不利后果。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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