房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，主体建到三层时，与宇航公司签了租赁协议，租期15年。协议约定宇航公司每年支付固定租金，并负责内部装修，供销公司负责外部装修和用电等配套。合同经过公证，双方都有担保单位。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供销公司没能申请到足够的商业用电，消防系统也没通过验收。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦开业不久就被迫停业，双方因租金支付问题打起了官司。

争议焦点

宇航公司认为，供销公司没有履行供电和消防配套义务，导致商厦无法正常经营，因此拒绝支付后续租金，并要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按合同支付租金，停业是宇航公司自身经营问题。

法院判决

最高人民法院二审认定，双方签订的租赁合同有效。但供销公司未完成供电增容和消防验收，导致商厦违法经营并被责令停业，属于违约行为。在违法履行期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付租金。法院最终调整了租金标准，按商厦实际使用情况和市场行情重新确定租金金额。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是保护守约方的重要法律工具。当一方未按约定履行义务时，另一方有权暂停履行自己的义务。本案中，供销公司没有完成供电和消防配套，宇航公司可以暂不支付租金。

第二，房屋租赁合同即使有效，如果出租方提供的房屋不符合法定营业条件（如消防未验收），承租方可以要求减免租金或赔偿损失。法院会综合考虑房屋实际使用价值、违约程度等因素来调整租金。

第三，双方在签订合同时，应当明确约定出租方的配套义务和违约责任，尤其是涉及消防、用电等行政许可事项，不能只靠口头承诺。在文山地区，类似租赁纠纷也时有发生，建议当事人在签约前咨询专业律师。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，务必核实房屋是否具备合法营业条件，尤其是消防验收、用电容量等关键事项。如果出租方未履行配套义务，承租方可以依法行使抗辩权，但要注意保留证据，及时书面催告。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市