开发商延迟交房，购房者能否解除合同

开发商延迟交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的大厦房屋，总价款为人民币万元。旅游公司按约支付了定金和购房款，但深业公司未能按期交付房屋。

深业公司称，延迟交房是因为供电问题、施工中遇到异常困难等“非其所能控制”的原因。旅游公司则认为深业公司已构成违约，起诉要求解除合同、返还购房款及利息、双倍返还定金。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的期限，应准予解除合同并赔偿损失。深业公司辩称：延迟交房系不可抗力及合同约定的其他可延期事由所致，不构成违约，合同应继续履行。

法院判决

一审法院判决解除合同，深业公司返还购房款本息并双倍返还定金。二审法院改判：合同继续履行，深业公司须在判决生效后交付房屋，并按银行贷款利率赔偿旅游公司自应交付日至实际交付日期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院再审维持了二审判决。

律师分析

本案的核心问题是开发商逾期交房时，购房者是否有权解除合同。根据合同约定，只有当逾期交房超过一定天数时，购房者才可提出终止合同。本案中，法院认定深业公司延迟交房部分原因属于合同约定的可延期情形，因此旅游公司起诉时合同终止条件尚未成就，不能解除合同。

购房者需注意，合同中对开发商延期交房的免责条款（如“施工中遇到异常困难”“非开发商所能控制的事件”）范围较宽，法院会结合具体事实判断是否适用。如果开发商能证明延迟符合合同约定，购房者可能无法直接解除合同，只能主张违约金或赔偿。

此外，合同效力问题至关重要。抗诉机关认为深业公司未取得国有土地使用权证，合同应无效。但法院认为，合同签订后深业公司已补办相关手续，且双方意思表示真实，合同有效。这说明在房地产管理法施行前，合同效力不因手续瑕疵当然无效，法院会综合考量。

王德林律师提示：

签订商品房买卖合同时，应仔细阅读延期交房的免责条款，明确哪些情形可以延期、延期多久。如果开发商逾期交房，建议及时收集证据，包括施工进度、政府部门证明等，判断是否属于合同约定的可延期事由。在文山地区，类似纠纷中法院同样会严格审查免责条款的适用条件，购房者应尽早咨询专业律师，避免错过解除合同的时机。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市