房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的商业楼租给宇航公司，租期很长，租金逐年上涨。双方约定由宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和供电等配套。大楼封顶后，宇航公司支付了部分定金和租金，商厦在消防未验收的情况下就开张营业。结果消防部门检查发现存在重大火险隐患，责令停业整改，商厦就此关门停业。双方因租金支付和合同履行问题闹上法庭。

宇航公司认为，供销公司没有按约定解决好供电增容和消防系统问题，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付后续租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用了大楼并开业，应当按合同支付租金，停业是宇航公司自己的责任。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司未完成供电增容和消防设施等义务，构成违约，自己有权行使同时履行抗辩权，拒绝支付租金。供销公司主张：宇航公司已经实际开业经营，使用了大楼，就应当按合同约定全额支付租金，停业损失应由宇航公司自行承担。双方的核心争议是：在合同违法履行的状态下，租金该按什么标准确定。

法院判决

最高人民法院二审认为，合同双方都有违约行为。供销公司未按约定完成供电增容和消防系统，导致商厦不具备合法经营条件；宇航公司在明知消防未验收的情况下强行开业，也负有责任。法院最终判决：对于违法经营期间的租金，不能按合同约定的正常租金标准计算，而是参照房屋使用费的标准，由宇航公司按实际使用情况支付合理费用，具体金额由法院酌情确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是随便就能用的。一方要行使同时履行抗辩权，前提是对方的义务与自己的义务有对价关系，且对方确实未履行。本案中，供电和消防属于出租方的基本义务，出租方未完成，承租方可以主张抗辩，但不能完全免除支付使用费的责任。

第二，违法履行期间的租金标准要调整。房屋租赁合同在违法状态下履行，比如消防未验收就开业，此时合同约定的租金不能直接适用。法院会参照房屋的实际使用价值，按照公平原则确定一个合理的费用，而不是简单按合同约定判。

第三，合同双方都有过错的，各自承担责任。本案中双方都有违约行为，法院没有支持任何一方全额主张，而是根据过错程度和实际使用情况，平衡了双方利益。这说明在合同纠纷中，法院会综合考虑履约事实和过错大小。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议先核实房屋的消防验收、供电容量等关键条件是否具备，不要为了赶开业而冒险违法经营。在文山地区，不少商铺租赁纠纷都出在配套设施未到位的问题上，签约时最好把各项条件写清楚，并约定好违约后果。如果对方未履行义务，要及时书面催告并保留证据，不要盲目行使抗辩权导致自身违约。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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