按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但是，中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余本息逾期未还。宝丰支行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益来偿还欠款。

争议焦点

中振公司主张：该按揭贷款合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应属无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行主张：合同是自愿签订的，内容不违法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应属有效，银行有权对抵押物优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司偿还贷款本息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审中关于担保人责任的部分。法院认为，按揭贷款合同不违反国家法律法规，已实际履行，是有效合同。按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。中振公司后来将房屋抵押给广州国投的行为，设立在本案按揭之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行作为还款担保，银行在购房人还清贷款前对房屋享有优先受偿权。我国当时法律并未规定抵押登记是合同生效的必要条件，因此未办理登记不影响合同效力。

第二，合同效力的认定应以国家法律、行政法规为依据，地方政府规章不能作为认定合同无效的直接依据。武汉市的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，不能否定当事人在自愿平等基础上签订的合法合同。

第三，同一房屋上存在多个抵押权的，按照设立时间的先后顺序确定受偿顺序。本案中，宝丰支行的按揭设立在先，广州国投的抵押设立在后，宝丰支行的优先受偿权不受影响。

王德林律师提示：

购房人在办理按揭贷款时，应当及时办理抵押登记，这既可以保护银行的债权，也能避免后续产生其他抵押纠纷。如果您在文山地区遇到按揭贷款合同效力或抵押权冲突的问题，建议咨询专业律师，确认合同条款的合法性和抵押权的优先顺序，避免因程序瑕疵导致权益受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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