未取得土地使用权的转让合同是否有效

未取得土地使用权的转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了部分款项，中银公司交付了土地红线图。后来湛江土地总又将这100亩土地转售给另一家公司。

但问题在于，中银公司转让的这100亩土地原本是政府划拨给招商中心的，既没有办理土地出让手续，也没有缴纳土地出让金。中银公司实际上并没有取得这块土地的合法使用权。后来湛江土地总因为与第三方的土地转让纠纷败诉，便回头向中银公司主张权利，要求返还已支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质存在问题，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应当返还已收取的土地转让款。

遂溪中行辩称：双方签订的是合同转让而非土地使用权转让，意思表示真实且已实际履行，合同应属有效。而且湛江土地总主张权利的时间已经超过了法律规定的诉讼时效，法院不应支持其请求。

法院判决

最高人民法院二审判决撤销了一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地使用权转让合同无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院同时指出，中银公司未取得讼争土地使用权、未办理出让审批手续，不具备土地使用权转让的法定条件，合同无效的主要责任在中银公司一方。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据法律规定，转让土地使用权必须首先取得土地使用权证，并完成出让手续、缴纳出让金。本案中中银公司既未取得土地使用权，也未办理审批手续，合同自然无效。

第二，诉讼时效问题值得注意。本案中湛江土地总出具收据后多年才起诉，但最高人民法院认为其主张权利的期间并未超过两年诉讼时效，因为从出具收据到向法院上诉，时间并未超出法定时效。这说明诉讼时效的计算需要结合具体案件事实来判断。

第三，合同无效后的法律后果。合同被确认无效后，双方应当返还各自取得的财产。本案中湛江土地总已经将土地转售给第三方，且该转售合同也被确认无效，因此法院判决遂溪中行返还土地转让款。如果合同无效后一方无法返还财产，可能需要折价补偿。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，一定要核实转让方是否已取得土地使用权证，是否完成了出让手续。如果对方连最基本的权属证明都没有，即便合同签了、钱付了，最终也可能被认定无效，造成损失。在文山地区，类似因土地权属不清引发的纠纷并不少见，建议在交易前委托专业律师进行尽职调查，避免后续诉讼风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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