房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1994年，苏州郊区供销公司投资建造九胜商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订租赁协议，约定将整幢大楼租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。协议还约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套。双方办理了公证。

大楼封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司未能按约定申请到足够的商业用电，大楼消防系统也未通过验收。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能提供合格的电力和消防设施，导致商厦无法正常营业，因此不应支付停业期间的租金。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题造成的。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但郊区供销公司未能按约定完成供电增容和消防系统，导致房屋不具备安全营业条件，构成违约。在房屋处于违法履行状态期间，宇航公司可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院最终支持了宇航公司的主张，停业期间的租金不予支持。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予守约方的重要权利。当一方未按约定履行合同义务时，另一方可以暂时停止履行自己的义务。在本案中，郊区供销公司未能提供合格的电力和消防设施，宇航公司就有权拒绝支付相应期间的租金。

第二，房屋租赁合同即使有效，如果出租人提供的房屋存在安全隐患或不符合约定用途，承租人可以主张减免租金。法院会根据实际使用状况、违约原因等因素综合判断租金标准。

第三，租赁双方在签约前应当明确约定基础设施的交付标准和时间，避免因供电、消防等配套问题产生争议。本案中正是由于郊区供销公司未能完成供电增容和消防验收，才导致长达数年的纠纷。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，一定要明确约定水电、消防等基础设施的交付条件和时间。如果出租人未能按约定提供，承租人应当及时书面催告并保留证据，必要时可以依法行使抗辩权。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议当事人在签约前咨询专业律师，避免因合同条款不明确导致损失。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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