购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款。合同签订后，银行支付了全部贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购房款收条。

但中振公司只还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。银行多次催收无果，起诉到法院要求解除合同，让中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则提出，按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为：合同签订后没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》中"未经抵押登记，抵押无效"的规定，因此按揭合同无效。此外，中振公司已将房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该登记。

银行认为：合同是三方自愿签订，不违反国家法律，且已实际履行，应认定为有效。按揭不是一般的财产抵押，不能简单套用抵押登记的规定。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物享有优先受偿权的判决。法院认为，按揭不同于一般抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，因此中振公司主张合同无效的理由不成立。中振公司将房屋抵押给另一公司是另一法律关系，且发生在按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款，开发商提供担保，三方共同参与。这种模式在实践中广泛使用，不能因为名称不同或缺少某个登记手续就认定无效。

第二，合同效力主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。地方政府的规章或管理办法，不能作为认定合同无效的依据。只要合同是各方真实意思表示，内容不违法，就应当认定为有效。

第三，抵押登记的作用是产生对抗第三人的效力，而不是合同生效的要件。即使没有办理登记，合同在当事人之间仍然有效，银行仍有权要求借款人还款并处置抵押物。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款后，应当按时还款，否则银行有权解除合同并要求一次性还清全部贷款。如果无法还款，银行可以申请拍卖房屋。建议购房者在签订按揭合同前，仔细阅读条款，了解还款计划和违约责任。在文山地区，购房按揭纠纷时有发生，建议遇到类似问题及时咨询专业律师，避免因逾期还款导致房屋被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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