房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，苏州郊区供销公司把一栋在建的五层商厦租给宇航公司，租期20年。双方签了正式合同，约定宇航公司先付定金，开业后按年交租，每年租金还要递增。宇航公司随后装修开业，取名“宇航商厦”。

但开业后不久，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在严重火险隐患，直接下令停业整改。商厦因此长期关门，双方就租金怎么算、谁违约等问题闹上法庭。官司打了多年，从一审打到最高人民法院。

争议焦点

宇航公司认为：商厦因消防问题被强制停业，是郊区供销公司没做好消防设施导致的，自己有权拒绝支付停业期间的租金，并且要求对方赔偿损失。

郊区供销公司认为：消防问题双方都有责任，宇航公司已经实际使用商厦，租金必须按合同支付，停业期间也不能免除租金义务。

法院判决

最高人民法院二审判决：停业期间，宇航公司仍应按合同约定标准支付租金。理由是租赁合同本身有效，消防问题属于双方在履行合同中的违法问题，不能因此否定合同效力或免除租金义务。但考虑到停业是双方共同原因造成的，法院酌情调整了部分违约金。

律师分析

第一，房屋租赁合同只要内容不违法、双方真实意思表示，即使房屋在履行中存在违法状态（比如未通过消防验收），合同本身仍然有效。承租人不能以房屋有瑕疵为由直接拒付租金。

第二，合同履行抗辩权不能滥用。当一方违约时，另一方可以暂时停止履行自己的义务，但必须与对方的违约行为相当。本案中，消防问题属于双方共同原因，宇航公司不能单方面完全拒绝付款。

第三，违法履行期间的租金标准，一般仍按合同约定执行。但如果确实因违法状态导致房屋无法正常使用，法院可以根据公平原则适当调整租金或违约金，但不能完全免除租金。

王德林律师提示：

租赁房屋前，一定要核实房屋是否通过消防验收、具备合法使用条件。如果发现对方未履行相关义务，应及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似因消防问题引发的租赁纠纷并不少见，建议承租人在签合同时明确约定消防验收的责任方和时限，避免事后扯皮。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市