按揭买房未办抵押登记合同是否有效

按揭买房未办抵押登记合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与银行三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将所购房屋权益抵押给银行，银行发放贷款，泰合公司承担担保责任。

合同签订后，银行按约支付了全部贷款，中振公司也向开发商支付了购房款。但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余款项一直未还。银行催收无果后起诉到法院，要求解除合同、中振公司偿还欠款，并主张对抵押房屋的优先受偿权。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应属无效。而且中振公司后来已将同一房屋抵押给另一家公司并办理了登记，银行的抵押权不能对抗该公司的权利。

银行认为：按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，应当认定为有效合同。中振公司后来设定的抵押不能否定在先的按揭合同效力。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司还款、银行对抵押物拍卖价款优先受偿的判决。撤销一审涉及担保人责任的内容。法院认为，按揭不同于一般的财产抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定合同无效，且中振公司后来设立的抵押关系不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行来获取贷款，在法律性质上属于一种特殊的担保方式。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同有效与否，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案按揭合同是三方自愿签订，内容不违法，也不损害他人利益，且已实际履行，应当认定为有效。即便存在登记瑕疵，也不影响合同本身的效力。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。中振公司在按揭合同之后将同一房屋抵押给其他公司，该抵押关系是否有效是另一问题，不能以此否定银行按揭合同的效力。法院在处理此类纠纷时，会优先保护在先设立的合法权利。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当重视合同签订和抵押登记手续。虽然本案中未办理登记不影响合同效力，但实践中各地规定不同，及时办理登记能更好保护自身权益。如果您在文山地区遇到类似按揭或抵押纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因程序瑕疵导致权利受损。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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