土地转让合同无效后能否要回钱款

土地转让合同无效后能否要回钱款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与一家由银行开办的房地产公司（中银公司）签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为1000万元。湛江土地总支付了全部款项后，中银公司交付了土地界限图，湛江土地总出具了“款、地两清”的收据。

后来湛江土地总又将这块土地转卖给另一家公司，但那份转让合同被法院认定无效。湛江土地总因此起诉中银公司，要求返还土地转让款。此时中银公司已经注销，其债权债务由开办单位中国银行遂溪支行承担。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让资格，土地性质存在问题，合同应当无效，对方应返还已支付的1000万元。遂溪中行则认为：双方意思表示真实，合同有效，且湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总1000万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总主张权利并未超过三年诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须取得土地使用权证，并且办理了出让手续。没有这些条件，合同很可能被认定无效。即使双方签字盖章、款项支付完毕，也不能让无效合同变成有效。

第二，诉讼时效从知道权利受侵害时起算。本案中，湛江土地总出具收据后，直到转让给第三方的合同被法院认定无效，才知道自己的权利受到侵害，此时才开始计算诉讼时效。并非出具收据后就立即起算。

第三，合同无效后，双方应当返还财产。有过错的一方要赔偿对方损失。中银公司作为转让方承担主要责任，湛江土地总明知土地有问题仍签约，也承担了部分诉讼费用。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核实对方是否持有合法权属证书及出让手续。如果您在文山地区遇到类似合同纠纷，建议尽早咨询专业律师，不要等到合同被认定无效才想起维权。保留好付款凭证、合同原件等证据，对维护自身权益至关重要。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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