房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了房屋租赁协议，约定租期多年，租金逐年增长。协议签订后，宇航公司支付了部分款项，并对商厦进行了装修。但商厦开业后，因消防设施不达标，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方就停业期间的租金支付问题产生纠纷，最终闹上法庭。

争议焦点

宇航公司认为：郊区供销公司未按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，因此停业期间的租金不应支付。郊区供销公司则主张：宇航公司已经实际使用商厦并开业经营，消防问题不是其单方责任，宇航公司应按合同约定支付租金。双方对停业期间的租金标准存在根本分歧。

法院判决

最高人民法院二审认为：在租赁合同有效的前提下，因消防不达标导致商厦停业，属于合同履行中的违法状态。停业期间，承租人无法正常使用房屋，出租人也不能按正常标准收取租金。法院酌情确定停业期间的租金按原合同约定标准的50%计算，既考虑了出租人的投入损失，也考虑了承租人实际无法经营的情况。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有前提。本案中，宇航公司虽然有权因出租人未完成消防配套而拒绝支付全额租金，但并非可以完全不付。法院根据公平原则，对租金进行了合理调整。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定执行。当租赁房屋处于违法使用状态时，比如消防不合格、无证经营等，双方的合同权利义务需要重新平衡，法院会结合实际情况酌情确定。

第三，租赁双方都要重视合规经营。出租人应确保房屋符合法定安全条件，承租人也要在合法前提下使用房屋，否则都可能承担不利后果。

王德林律师提示：

房屋租赁中，出租人应确保房屋符合消防、供电等法定要求，承租人发现不符合条件时，应及时书面提出异议并保留证据。如果您在文山地区遇到类似租赁纠纷，建议先收集合同、付款记录、整改通知等材料，再咨询专业律师评估维权方案。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市