买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

买房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2010年，中振公司向泰合公司购买武汉泰合广场商业房产，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行、泰合公司三方签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产权益向银行抵押，获得贷款数千万元，泰合公司承担担保责任。银行放款后，中振公司仅偿还部分本息，剩余款项逾期未还。

银行起诉要求解除合同，中振公司以所购房产权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同未办理抵押登记，且自己已将同一房产抵押给其他公司并办理了登记，因此按揭合同无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同未办理抵押登记，违反武汉市地方政府规章，应属无效；且自己已将房产抵押给广州国投并办理登记，银行无权优先受偿。银行则认为，按揭合同是三方自愿签订，内容合法，且已实际履行，不应因未办理登记而无效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、中振公司一次性还款、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认定，按揭合同有效，未办理抵押登记不导致合同无效；中振公司后续将房产抵押给广州国投的行为，因当时房屋未竣工验收且抵押合同未实际履行，该抵押登记无效。

律师分析

第一，按揭与普通抵押不同。楼宇按揭是购房人以所购期房的权益向银行担保，银行提供贷款。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。因此，未办登记不影响按揭合同效力。

第二，一房多抵时，权利优先顺序看登记时间和实际履行。本案中，中振公司后来将同一房产抵押给广州国投，但该抵押合同未实际履行，且房屋未竣工验收，依法不能抵押。因此，银行在先的按揭权利优先。

第三，购房人应按约还款。本案中振公司未按约定还贷，银行有权解除合同并要求一次性清偿。购房人不能仅以未办抵押登记为由拒绝履行还款义务。

王德林律师提示：

购房按揭贷款后，即使未及时办理抵押登记，贷款合同仍然有效，购房人必须按期还款。如果遇到还贷困难，应主动与银行协商，避免被诉至法院。在文山地区，购房人办理按揭时，建议同步完成抵押登记，以明确权利顺序，减少纠纷风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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