签了土地转让合同却无效，钱能要回来吗

签了土地转让合同却无效，钱能要回来吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将北海市某开发区内的土地转让给湛江土地总，总价款数百万元。湛江土地总支付了大部分款项，中银公司也交付了土地红线图等材料，双方还出具了“款、地两清”的收据。

后来，湛江土地总将这块土地转卖给了另一家公司，但这份转卖合同被法院认定无效，湛江土地总不得不退还了买方的款项和利息。于是，湛江土地总向中银公司的开办单位遂溪中行起诉，要求返还当初支付的土地转让款。

争议焦点

湛江土地总认为，中银公司不具备土地使用权转让的主体资格，且土地性质存在问题，所以双方的土地转让合同无效，遂溪中行应当返还全部款项。遂溪中行则辩称，双方合同是真实意思表示，且已实际履行，合同有效；同时，湛江土地总在出具收据后多年未主张权利，已经超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，确认双方土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总已支付的土地转让款及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同应属无效；同时，湛江土地总主张权利并未超过诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。转让方必须取得土地使用权证，并办理相关出让或审批手续，否则合同很可能被认定为无效。本案中，中银公司既无土地使用权证，也未缴纳土地出让金，转让行为自始无效。

第二，合同无效后，双方应返还各自取得的财产。根据《民法典》规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当返还；不能返还的，应当折价补偿。有过错的一方还应赔偿对方损失。本案中，遂溪中行作为中银公司的开办单位，需承担返还责任。

第三，诉讼时效的起算点很关键。本案中，法院认定湛江土地总在出具收据后，直到向法院上诉主张权利，期间并未超过三年的诉讼时效。提醒大家，权利主张要及时，但时效中断、中止的情形要结合具体证据判断。

王德林律师提示：

如果您在文山地区涉及土地转让或类似合同纠纷，建议在签约前务必核实对方是否具备土地使用权证和合法转让手续，避免合同无效带来的损失。一旦发现对方违约或合同存在瑕疵，应及时通过书面方式主张权利，保留证据，防止诉讼时效过期。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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