房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

房屋租赁合同履行抗辩权与租金标准如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司（以下简称郊区供销公司）投资建造了九胜商厦，后与苏州市宇航开发经营公司（以下简称宇航公司）签订租赁协议，将整幢大楼出租给宇航公司，租期较长，并约定了租金支付方式和金额。宇航公司支付了部分租金，但大楼在装修后因消防、水电等问题未能通过验收，被消防部门责令停业。双方就租金支付和合同履行产生纠纷，诉至法院。

宇航公司认为郊区供销公司未能完成消防、供电等配套设施，导致商厦无法正常营业，因此拒绝支付后续租金。郊区供销公司则主张宇航公司已实际使用房屋，应按约定支付租金，并反诉要求宇航公司支付欠付租金及违约金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未履行合同约定的“后三通”及消防设施义务，导致商厦无法营业，宇航公司有权拒绝支付租金。郊区供销公司则认为：宇航公司已实际接收并使用房屋，且双方曾对租金支付达成会议纪要，宇航公司应按约定支付租金，其拒绝支付构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。郊区供销公司未完成消防、供电等合同义务，导致商厦处于违法履行状态，宇航公司有权行使履行抗辩权，拒绝支付相应期间的租金。但考虑到宇航公司已实际使用房屋，法院酌情确定了该期间的租金标准，最终判决宇航公司按一定比例支付部分租金，双方各自承担部分责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方未按约定履行义务，导致对方无法实现合同目的时，对方可以暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成消防、供电等配套义务，宇航公司有权拒绝支付租金，但需注意抗辩权的行使不能滥用。

第二，房屋租赁合同处于违法履行状态期间的租金标准，法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素酌情认定。并非只要房屋存在瑕疵，承租人就可以完全不付租金，法院会平衡双方利益，避免一方不当得利。

第三，签订租赁合同时，应明确约定双方义务和违约责任，尤其是消防、水电等影响营业的关键条件。在实际履行中，如需变更合同内容，应通过书面形式固定，避免事后争议。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁纠纷中常见因配套设施不完善引发的租金争议。建议出租人和承租人在签约前对房屋现状进行详细核查，并在合同中明确约定各项配套设施的完成时间和标准。若发生纠纷，应及时收集证据，必要时咨询专业律师，避免因行使抗辩权不当而承担违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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