购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司与泰合公司、宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，泰合公司也出具了收到购房款的收条。中振公司陆续偿还部分贷款本息，但后来未能按时还款，宝丰支行起诉要求解除合同并追索欠款。

中振公司提出，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，应认定为无效合同。同时，中振公司还称其已将涉案房屋抵押给另一家公司广州国投，并办理了抵押登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》应属无效，且房屋已抵押给广州国投并登记。宝丰支行认为：合同合法有效，已实际履行，中振公司应继续还款。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还宝丰支行。法院认为，楼宇按揭不同于一般抵押，未办理抵押登记不导致合同无效，且中振公司后设立的抵押关系不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与抵押登记是两回事。按揭的核心是购房人将购房合同权益转让给银行作为担保，合同本身只要不违反法律强制性规定，双方真实自愿，就是有效的。未办理抵押登记，只是不能对抗善意第三人，但不影响合同对当事人的约束力。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。武汉市的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方政府规章，而当时国家法律并未规定抵押未经登记无效，法院不会仅因违反地方规章就认定合同无效。

第三，后设立的抵押不能否定在先的按揭权利。本案中，中振公司在按揭合同之后又将房屋抵押给广州国投，但该抵押关系本身存在瑕疵（房屋未竣工验收、抵押合同未实际履行），且按揭合同在先，银行的权利优先于后设立的抵押权。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，务必及时办理抵押登记，这样可以确保银行对房屋的优先受偿权，避免后续纠纷。如果遇到类似问题，建议咨询专业律师，了解自身权利义务。在文山地区，购房按揭纠纷也时有发生，建议购房者保留好合同、付款凭证等材料，必要时通过法律途径维护权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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