签了房屋租赁合同后对方违约怎么办

签了房屋租赁合同后对方违约怎么办

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司把一栋在建的九胜商厦租给宇航公司，租期长达十几年。合同约定，供销公司负责大楼外部装修和供电等配套，宇航公司负责内部装修并支付租金。但大楼建好后，供电一直不够用，消防也没验收，商厦被迫停业。宇航公司因此拒付部分租金，双方闹上了法院。

这起案件纠纷的核心在于：一方说对方没把房子弄好，导致自己没法正常经营；另一方则说对方没按时交租，属于违约。双方都觉得自己有理，互不相让。

争议焦点

宇航公司认为：供销公司没有按合同保证供电和完成消防验收，导致商厦无法正常营业，自己有权拒付租金，并且要求供销公司赔偿损失。供销公司则认为：宇航公司已经实际开业经营，就应该按约支付租金，不能以配套设施问题为借口拖欠。

双方争议的焦点集中在：在合同履行过程中，一方未完全履行义务，另一方是否有权拒绝履行自己的义务？以及在这种情况下，租金应该按什么标准计算？

法院判决

最高人民法院二审认为，宇航公司确实有权行使合同履行抗辩权，即在供销公司没有完成供电和消防义务之前，可以暂时不付相应部分的租金。但宇航公司已经实际使用了大楼，不能完全免除租金支付义务。法院最终判决宇航公司按实际使用期间的合理租金标准支付，而不是按原合同约定的高额租金。

律师分析

这个案子告诉我们，签了合同以后，如果对方没有按约定履行义务，你可以暂时不履行自己的义务，这叫“合同履行抗辩权”。但要注意，这个权利不是无限的，如果你已经实际享受了合同利益，比如已经用上了房子，那该付的钱还是要付，只是可以要求对方赔偿损失。

另外，房屋租赁合同如果因为配套设施问题导致无法正常使用，租金不能按原约定标准计算。法院会根据实际使用情况、双方过错程度等因素，确定一个公平合理的租金。所以，出租方不能因为租户用了房子，就要求租户全额支付租金，租户也不能因为出租方有问题，就一分钱不付。

王德林律师提示：

在文山地区，签房屋租赁合同前，建议把配套设施（比如水电、消防、装修）的交付标准写清楚，并约定好违约后的处理方式。如果对方不履行，要及时书面催告并保留证据，不要等事情闹大了再处理。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市