楼花按揭贷款合同未登记是否有效

楼花按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商业中心楼层，总价款数千万元，采用银行按揭方式付款。中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将购房合同权益抵押给银行，银行提供贷款数千万元，贷款期限十年，中振公司按季度分期还款。合同签订后，银行发放了贷款，中振公司支付了部分购房款，但后期未能按期还款，尚欠本金数千万元及利息。

银行追索未果后起诉到法院，要求解除合同，并要求中振公司以所购房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

中振公司认为，合同未按武汉市规定办理抵押登记，抵押应属无效，且其已将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记。银行则认为，合同是双方自愿签订，不违反国家法律法规，应属有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审法院解除合同、中振公司一次性归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。法院认为，按揭合同不违反国家法律法规，且已实际履行，是有效合同。楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理抵押登记就认定无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同的性质。在商品房买卖中，购房人通过银行按揭贷款支付部分购房款是常见做法。按揭的法律性质与传统的财产抵押有所不同，不能简单套用一般抵押的登记要求。即使没有办理抵押登记，只要合同是双方真实意思表示、内容不违法，合同本身仍然有效。

第二，抵押登记与合同效力的关系。武汉市的地方性规定要求抵押必须办理登记，但当时国家法律并未规定未经登记的抵押无效。法院在审理时，会优先适用国家法律，地方规定不能作为认定合同无效的依据。

第三，一房多押的处理。中振公司在签订按揭合同后，又将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记。但该抵押发生在按揭合同之后，且抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记没有效力，不影响银行对房屋享有的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房者在签订按揭贷款合同时，应当注意合同条款是否清晰，特别是还款方式、违约责任等内容。如出现资金困难无法按时还款，应主动与银行协商，避免因逾期导致合同被解除。在文山地区，购房者办理按揭贷款时，建议同时办理预告登记或抵押预告登记，以保障自身权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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