划拨土地房屋出租合同是否有效

划拨土地房屋出租合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

昆明市公安消防支队将一栋用于市政设施的培训大楼出租给重庆一家保温材料厂，租期较长。材料厂对大楼进行了装修，开办了酒店。但后来双方发生矛盾，酒店停业，消防支队收回了酒店。

材料厂起诉要求确认租赁合同无效，返还投入的装修款。消防支队则反诉要求继续履行合同，支付租金。双方争议的焦点是：消防支队用划拨土地上的房屋出租搞经营，合同到底有没有法律效力。

争议焦点

材料厂认为：消防支队使用的土地是划拨取得的市政用地，不能用于商业出租，而且房屋没验收就交付，合同应属无效。消防支队则主张：只要补缴土地收益，合同就可以有效，而且材料厂实际使用了好几年，应当付租金。

法院判决

云南省高级人民法院一审认定合同无效。法院认为：划拨土地上的房屋用于商业出租，违反土地管理法规，且房屋未竣工验收也不应交付使用。消防支队未办相关手续，合同无效。但材料厂已实际使用房屋多年，应支付相应的房屋使用费，按每年优惠后的租金计算。

律师分析

第一，划拨土地上的房屋出租搞经营，必须依法办理土地出让手续或补缴土地收益，否则合同可能被认定无效。本案中消防支队没有办理，合同自然无效。

第二，合同无效不等于不用付钱。实际使用房屋的一方，仍要支付合理的房屋使用费，法院会参照租金标准酌情确定。

第三，出租未竣工验收的房屋也违反规定，这类房屋不能交付使用，出租人存在明显过错。

王德林律师提示：

如果您在文山地区遇到类似情况，无论是出租还是承租划拨土地上的房屋，建议先核实土地性质和审批手续，避免合同无效带来损失。已投入装修或经营的，要保留好投入证据，以便主张补偿。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市