房屋租赁合同未通过消防验收，租金如何计算

房屋租赁合同未通过消防验收，租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（下称供销公司）建了一栋商厦，租给宇航公司经营。双方签了租赁协议，约定租期20年，租金按年递增。宇航公司支付了部分定金和租金，商厦也开了业。

但开业后，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，要求停业整改。商厦因此停业，双方闹上法庭。宇航公司认为供销公司没做好消防设施，导致无法正常经营；供销公司则说宇航公司明知条件不具备仍强行开业，责任在自己。

争议焦点

供销公司认为：宇航公司已实际使用商厦，应按合同约定支付租金。宇航公司则认为：商厦未通过消防验收，不具备合法经营条件，供销公司违约在先，自己有权拒付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但商厦在违法履行状态（未经消防验收）下，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，停业期间不应按原约定标准支付租金。法院酌情按较低标准计算停业期间的租金。

律师分析

这个案件涉及两个关键法律问题：

第一，合同履行抗辩权。当一方未按约定履行义务（如未完成消防设施），另一方可以暂时拒绝履行自己的义务（如支付租金）。但要注意，这种抗辩权不能滥用，必须与对方的违约行为有直接关联。

第二，违法履行期间的租金标准。房屋租赁合同有效，但房屋处于违法使用状态（如未通过消防验收），承租人仍实际占用了房屋，不能完全不付租金。法院会综合考虑双方过错、实际使用情况等因素，酌情确定一个合理的租金标准。

王德林律师提示：

租赁商业房屋时，建议在合同中明确约定消防验收等开业前置条件的完成时限和违约责任。如果出租方未完成义务，承租方应及时书面催告并保留证据，必要时可行使合同履行抗辩权。在文山地区处理类似纠纷时，法院通常也会参照上述裁判原则，结合具体案情确定租金标准。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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