未取得土地证的土地转让合同是否有效

未取得土地证的土地转让合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）与中银公司签订了一份土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的100亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为2000万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地界限图。后来，湛江土地总又将这100亩土地转卖给另一家公司。

但问题在于，中银公司转让的这100亩土地，是政府划拨给招商中心的，中银公司既没有取得土地使用权证，也没有办理土地出让手续。几年后，湛江土地总因与下家的土地转让合同被法院认定无效，于是回头起诉中银公司，要求返还土地转让款。此时中银公司已经注销，由其开办单位中国银行遂溪支行承担债务。

争议焦点

湛江土地总主张：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质为集体所有制，双方签订的土地转让合同应属无效，中银公司应返还已支付的转让款。

中国银行遂溪支行辩称：本案性质是合同转让而非土地使用权转让，双方意思表示真实且合同已实际履行，应认定合同有效。此外，湛江土地总在收到土地界限图后多年未主张权利，已超过诉讼时效。

法院判决

最高人民法院终审判决：撤销一审判决，认定土地转让协议无效，判令遂溪中行返还湛江土地总2000万元及相应利息（按同期同类贷款利率计算）。同时，湛江土地总因明知土地不具备转让条件仍签订合同，也需承担部分诉讼费用。

律师分析

第一，土地使用权转让有严格的法定条件。根据法律规定，转让方必须取得土地使用权证，并且完成土地出让手续、缴纳土地出让金。本案中，中银公司既没有取得土地证，也没有办理出让手续，转让合同自然无效。

第二，诉讼时效的计算不是从合同签订时起算，而是从权利人知道或应当知道权利受侵害之日起算。本案中，湛江土地总在出具收据后，直到与下家的纠纷被法院判决无效，才知道自己的权利受到侵害，因此起诉时并未超过诉讼时效。

第三，合同无效后，双方应返还财产。因合同无效取得的财产应当返还，不能返还的应当折价补偿。有过错的一方要赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，中银公司承担主要责任，湛江土地总承担次要责任。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核实转让方是否持有合法的土地使用权证，并确认土地性质是国有还是集体。如果对方无法提供土地证或相关审批文件，这类交易存在较大法律风险。在文山地区，曾有当事人因未核实土地权属就付款，最后陷入合同无效、退款困难的困境。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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