楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

楼花按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款上千万元，约定采用银行按揭方式付款。随后，中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，宝丰支行向中振公司提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行如约发放了贷款，中振公司也陆续还款，但后来因资金问题未能按期还清剩余本息，宝丰支行起诉要求解除合同并处置抵押物。

值得注意的是，这份按揭合同签订后并未办理抵押登记手续。中振公司还主张，其已在之后将同一处房产抵押给了另一家金融机构（广州国投），并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应属无效；而且后来已将房屋抵押给广州国投并办理了登记，宝丰支行不应享有优先受偿权。

宝丰支行认为：合同是三方自愿签订，内容合法且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，应当认定合同有效，银行有权处置抵押物。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决中解除合同、中振公司归还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿等内容，撤销一审判决中涉及担保人责任的部分。法院认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，中振公司关于合同无效的主张不成立。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于一般的财产抵押。在我国现行法律中，按揭是一种特殊的融资担保方式，不能简单套用普通抵押的登记要求来否定其效力。当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，地方政府规章不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同效力应主要看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，按揭合同是三方真实意思表示，内容不违法，且已实际履行，银行发放了贷款，开发商收到了房款，购房人占有了房屋，这些事实都支持合同有效。

第三，中振公司将同一房产抵押给广州国投的行为发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，该抵押登记没有法律效力，不影响宝丰支行的权利。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，务必认真履行还款义务，不要以为没有办理抵押登记就可以不还贷款。法院会综合考量合同实际履行情况、各方权益平衡等因素，认定合同效力。在文山地区的购房者也要注意，按揭合同签订后应及时督促开发商和银行办理相关登记手续，避免产生权利冲突。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市