开发商延期交房，购房者能否解除合同

开发商延期交房，购房者能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房预售合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同签订后，旅游公司按约定支付了定金和购房款。深业公司原定于某年某月某日前交房，但因供电问题等客观原因，实际交房时间比合同约定晚了几个月。旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同、退还购房款并双倍返还定金。

深业公司则辩称，延期交房是因为施工中遇到供电等“非其所能控制的事件”，符合合同约定的延期条件，不应承担违约责任，并请求继续履行合同。

争议焦点

旅游公司主张深业公司逾期交房，已构成根本违约，应支持其解除合同、返还购房款及双倍返还定金的请求。深业公司则主张延期是因不可抗力和无法控制的事件，按合同约定可以顺延，且房屋已竣工验收，应继续履行合同。

法院判决

最高人民法院终审判决认为，双方签订的购房合同合法有效。深业公司在供电问题上确实存在其不能控制的因素，交房日期可据此顺延，但顺延后的交房时间仍晚于合同约定，深业公司应承担逾期交房的违约责任。同时，因旅游公司起诉时合同约定的解除条件尚未出现，且房屋已可交付使用，合同应继续履行。最终判决深业公司向旅游公司支付逾期交房期间的利息损失，但不支持解除合同和双倍返还定金。

律师分析

第一，购房者能否解除合同，要看合同约定的解除条件是否成就。本案中合同约定“逾期交房超过若干天，买方可提出终止合同”，但法院查明该条件在起诉时尚未满足，因此不支持解除。

第二，开发商延期交房是否免责，要看延期原因是否属于合同约定的“不可抗拒的自然灾害”或“非其所能控制的事件”。本案中供电问题被认定为可顺延的客观因素，但顺延后仍逾期，开发商仍需承担违约责任。

第三，合同效力的认定不因开发商未取得土地使用权证而当然无效。最高法相关司法解释规定，在房地产管理法施行前，只要当事人意思表示真实、合同内容合法，一般认定有效。本案中法院坚持了合同有效的立场。

王德林律师提示：

购房者在签订商品房买卖合同时，应重点关注交房时间、逾期交房的违约责任以及解除合同的条件。如果开发商延期交房，应及时收集证据，包括延期原因、合同约定、付款凭证等，必要时咨询专业律师。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房者保留好所有书面材料，避免因证据不足影响维权。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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