未办预售许可证的售房合同是否有效

未办预售许可证的售房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定由天光公司购买深圳某处房产。但签订合同时，新世纪公司尚未取得商品房预售许可证。后来双方因合同履行发生争议，天光公司要求确认合同无效并返还已付购房款。

该合同签订于合同法实施之前，当时的法律法规对未取得预售许可证而签订的售房合同效力问题规定并不明确。双方对合同是否有效、是否应当继续履行产生了严重分歧。

争议焦点

天光公司认为，新世纪公司在签订合同时没有取得商品房预售许可证，违反了当时的法律规定，合同应当认定为无效，新世纪公司应当返还全部购房款并赔偿损失。

新世纪公司则认为，虽然签订合同时尚未取得预售许可证，但事后已经补办了相关手续，且合同内容不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同，天光公司应当继续履行。

法院判决

最高人民法院二审认为，在合同法实施前，未取得商品房预售许可证而签订的售房合同，不能简单认定为无效。如果开发商在起诉前已经取得预售许可证，或者合同已经实际履行且不损害社会公共利益的，应当认定合同有效。本案中，新世纪公司事后取得了预售许可证，且合同已经部分履行，因此认定合同有效，天光公司应当继续履行合同义务。

律师分析

第一，商品房预售许可证是开发商销售期房的法定条件，但并非所有未取得许可证就签订的合同都当然无效。法院会综合考虑合同签订时间、是否补办手续、合同履行情况等因素来判断合同效力。

第二，对于合同法实施前签订的合同，法院适用当时的法律法规，但也会参考合同法的立法精神。如果开发商事后能够补正手续，法院倾向于维护交易稳定，认定合同有效。

第三，购房者在签订购房合同时，应当主动核实开发商的预售许可证情况。如果发现开发商没有许可证，可以要求其提供或者暂缓签约，避免后续产生纠纷。

王德林律师提示：

购房是家庭重大资产交易，建议在签约前务必查看开发商的“五证”是否齐全，特别是商品房预售许可证。在文山地区，购房者可以到当地住建部门查询开发商的资质和项目备案情况。如果已经签订了无预售许可证的合同，应当尽快要求开发商补办手续，避免合同效力出现争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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