房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，与宇航公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。双方约定，宇航公司支付定金和租金，供销公司负责商厦的外部装修和用电等配套设施。合同签订后，宇航公司陆续支付了部分款项，商厦也开张营业。

但问题很快出现：商厦的消防系统未经验收，供电容量也不足合同约定的标准。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此长期停业，双方因租金支付和合同履行问题闹上了法庭。

争议焦点

宇航公司主张：供销公司没有完成消防和供电等配套设施，导致商厦无法正常经营，自己有权拒绝支付租金，并要求对方赔偿损失。供销公司则主张：宇航公司已经实际使用商厦并营业，应当按照合同约定支付租金，拖欠租金构成违约。

法院判决

最高人民法院二审认为：双方签订的租赁合同合法有效，但供销公司未按约定完成消防、供电等配套设施，导致商厦处于违法经营状态，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，暂不支付租金。在违法履行期间，租金标准不能按照合同约定计算，而应当参照当地同类房屋的市场租金标准酌情确定。最终判决宇航公司按市场租金标准的70%支付实际使用期间的租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权是法律赋予当事人的重要权利。当一方没有按照约定履行自己的义务时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司没有完成消防和供电配套，宇航公司就可以暂不支付租金。

第二，违法履行状态下的租金标准不能简单按合同约定执行。法院会根据公平原则，参照市场租金水平酌情调整。这提醒我们，合同履行中如果出现违法情况，双方的权利义务都会受到影响。

第三，房屋租赁中的消防、供电等配套设施是出租人的基本义务，直接关系到承租人的正常经营和公共安全。出租人必须依法依约完成，否则可能既收不到租金，还要承担违约责任。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，要明确约定配套设施的标准和完成时间，并在合同履行中保留好相关证据。如果对方违约，可以依法行使抗辩权，但要注意及时通过书面方式固定主张。在文山地区的租赁纠纷中，不少当事人就是因为没有保留证据而吃了亏。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市