土地使用权转让合同未履行如何解除

土地使用权转让合同未履行如何解除

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1996年，成都远东公司与泰昌公司签订了一份土地使用权转让合同，约定转让成都市区一块约14亩的土地。泰昌公司支付了部分转让款后，双方又签订了补充协议。后来，泰昌公司将合同权利义务转让给了其投资设立的君诚公司，远东公司与君诚公司重新签订了土地使用权转让合同。

合同签订后，君诚公司陆续支付了部分款项，但未按约定付清全部转让费。远东公司已经完成了土地拆迁和部分开发手续，但土地仍登记在远东公司名下。君诚公司在土地上进行了少量施工后停工。1999年，远东公司起诉要求解除合同、支付违约金并赔偿损失。

争议焦点

远东公司认为，君诚公司长期未按合同约定支付转让费，已构成根本违约，合同应当解除，君诚公司应支付违约金并赔偿逾期付款造成的经济损失。君诚公司则认为，远东公司未完全取得土地使用权证，合同存在履行障碍，不同意解除合同。

法院判决

法院经审理认为，远东公司已取得部分土地的使用权证，合同合法有效。君诚公司未按期支付转让费，构成违约。法院判决解除双方的土地使用权转让合同，君诚公司支付违约金30万元，并赔偿远东公司的经济损失。

律师分析

第一，土地使用权转让合同的效力，取决于转让方是否取得合法土地使用权证。本案中，远东公司已取得部分土地使用权证，合同整体有效。如果转让方完全没有取得土地使用权证，合同可能被认定无效。

第二，合同解除的条件。一方长期不支付转让费，经催告后仍不履行，守约方有权解除合同。解除合同后，违约方应承担违约责任，包括支付约定的违约金和赔偿实际损失。

第三，合同权利义务的转让。泰昌公司将合同权利义务转让给君诚公司，远东公司同意并重新签约，这种转让合法有效。转让后，原合同一方退出，新一方承担全部权利义务。

王德林律师提示：

签订土地使用权转让合同前，务必核实转让方是否已取得合法土地使用权证。付款时保留转账凭证，如对方违约，及时书面催告并保留证据。在文山地区办理土地转让手续，建议委托专业律师审查合同和权属文件，避免因手续不全引发纠纷。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市