按揭购房合同未办抵押登记是否有效

按揭购房合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东一家公司向银行贷款购买武汉的商业房产，并与银行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》。银行发放了贷款，但这家公司后来没有按时还款，欠下银行上千万元本金和利息。

银行起诉要求解除合同、拿回欠款。这家公司却辩称合同无效，理由是合同签订后没有去房管局办理抵押登记，而且后来公司又把同一套房产抵押给了另一家信托公司并办了登记，认为银行的抵押权应该无效。

争议焦点

这家公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方规定，抵押无效。银行则认为：合同是双方自愿签订，不违法，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，支持银行解除合同、收回欠款的要求，并确认银行对抵押房产有优先受偿权。同时，法院指出这家公司后来将同一房产抵押给第三方的行为，因该抵押贷款合同未实际履行而无效。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。按揭是购房人将购房合同权益抵押给银行，银行再发放贷款。当时国家法律并未要求按揭必须办理抵押登记，地方规定不能作为认定合同无效的依据。

第二，合同是否有效，关键看是否违反国家法律、行政法规的强制性规定。武汉市的地方管理办法属于地方政府规章，不能直接导致合同无效。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应当认定有效。

第三，同一房产上存在多笔抵押时，后设立的抵押权如果所依据的合同未实际履行，该抵押权不产生效力。本案中，这家公司后来将房产抵押给第三方，但该抵押贷款合同没有实际发放贷款，因此抵押登记无效。

王德林律师提示：

购房人办理银行按揭贷款后，即使暂时没有办理抵押登记，贷款合同仍然有效，银行有权要求还款。建议购房者按时还款，避免被银行起诉解除合同、一次性还清全部欠款。在文山地区，购房人如遇按揭纠纷，可以及时咨询专业律师，了解自身权利义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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