土地转让合同无效后如何追回已付款

土地转让合同无效后如何追回已付款

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1995年，湛江市土地开发总公司与一家中银房地产开发公司签订了土地转让协议，约定中银公司将位于广西北海市的95亩土地使用权转让给湛江土地总，总价款为950万元。湛江土地总支付了全部款项，中银公司交付了土地红线图。后来，湛江土地总将其中部分土地转卖给了另一家公司，但因土地性质问题，转卖合同被法院认定无效。

中银公司是遂溪中国银行开办的，后来注销了，债权债务由遂溪中行承担。湛江土地总发现中银公司转让的土地根本没有办理出让手续，属于不能转让的土地，于是起诉要求遂溪中行返还已支付的950万元土地款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地也未办理出让手续，合同应属无效，遂溪中行作为开办单位应返还土地款。遂溪中行辩称：双方是合同转让而非土地使用权转让，合同有效且已履行完毕，湛江土地总的起诉已超过三年诉讼时效，不应支持。

法院判决

最高人民法院终审判决撤销一审判决，认定中银公司与湛江土地总签订的土地转让协议无效，判令遂溪中行在判决生效后10日内返还湛江土地总950万元及相应利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权、未办理出让审批手续，不具备转让条件，合同无效；湛江土地总出具的收据不能证明诉讼时效已过，其主张权利未超出法定时效。

律师分析

第一，土地转让合同的有效性取决于转让方是否取得土地使用权并完成出让手续。本案中中银公司既无土地证也未缴纳出让金，合同自然无效。购买方在签约前应核查土地权属和审批情况，否则可能面临合同无效的风险。

第二，合同无效后，双方应返还财产。根据《民法通则》第六十一条，无效合同自始无效，转让方应返还已收取的款项，购买方也应返还土地。本案中因土地已无法返还，法院判决返还价款并支付利息，体现了公平原则。

第三，诉讼时效问题值得注意。本案中湛江土地总出具收据后，法院认定其向广西高院上诉主张权利的时间点未超出三年时效。当事人应注意保留催收、诉讼等中断时效的证据，避免因时效问题丧失胜诉权。

王德林律师提示：

购买土地或房产前，务必核实对方的土地证、出让合同及规划许可，避免因手续不全导致合同无效。如果发现对方无法履约，应及时通过发函、诉讼等方式主张权利。在文山地区，土地转让纠纷较为常见，建议当事人在签约前咨询专业律师，确保合同合法有效。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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