房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金按年递增。双方签了正式租赁合同，还办了公证。但商厦建成后，供电、消防等配套设施迟迟没到位，导致商厦在未经消防验收的情况下就开业了。

后来消防部门检查发现商厦存在重大火险隐患，责令停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付问题闹上了法庭。宇航公司认为郊区供销公司没有履行提供合格场地的义务，拒绝支付停业期间的租金；郊区供销公司则认为合同已经生效，宇航公司应当按约定付租金。

争议焦点

宇航公司主张：郊区供销公司未能完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，属于违约，我方有权行使合同履行抗辩权，拒绝支付停业期间的租金。

郊区供销公司主张：租赁合同已经公证生效，宇航公司已经实际使用商厦并开业，应当按照合同约定的租金标准支付租金，不能以消防问题为由拒付。

法院判决

最高人民法院二审认为：在房屋租赁合同有效但处于违法履行状态期间，承租人因出租人未提供符合约定的租赁物而无法正常经营的，可以行使履行抗辩权。但停业期间，承租人实际占用了房屋，仍应支付合理的房屋使用费，标准可参照合同约定的租金，但应扣除因违法状态导致的损失。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是"免费居住权"。即使出租人违约，承租人也不能完全不付钱。如果实际占用了房屋，法院通常会要求支付合理的房屋使用费，只是金额可能比约定租金低。

第二，合同有效不等于出租人没有义务。租赁合同虽然经过公证生效，但如果出租人没有提供符合安全标准的房屋（比如消防不达标），承租人有权要求整改，在整改期间可以暂停支付租金，但不能无限期拖延。

第三，违法经营的风险双方都要承担。本案中，商厦在消防未验收的情况下强行开业，双方都有责任。法院在确定租金时，会综合考虑双方过错、实际占用情况等因素，不会完全支持任何一方的全部主张。

王德林律师提示：

租赁房屋时，一定要确认房屋的消防、供电等基础设施是否合格，不要为了赶工期而冒险营业。如果出租人未按约定提供条件，要及时书面催告并保留证据。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因证据不足而吃亏，建议在签订合同时就明确各项设施交付标准和违约责任。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市