购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，采用银行按揭贷款方式付款。中振公司与银行、泰合公司三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行向中振公司发放贷款，中振公司将所购房屋权益抵押给银行，泰合公司提供担保。合同签订后，银行支付了贷款，中振公司也收到了泰合公司出具的购楼款收条。

但中振公司只偿还了部分贷款本息，剩余本金及利息未能按期归还。银行多次催收未果，起诉到法院，要求解除合同，并要求中振公司用所购房屋的权益偿还欠款。中振公司则称，合同没有办理抵押登记，按当地规定应为无效。

争议焦点

中振公司认为：按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了武汉市政府发布的《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押应为无效。而且中振公司后来又将同一房屋抵押给了另一家信托公司并办理了登记，所以银行的抵押权不能成立。

银行认为：合同是双方自愿签订，内容合法，且已实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件，合同应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除合同，中振公司一次性归还贷款本金及利息，逾期以抵押物拍卖价款优先偿还银行。

法院认为：楼宇按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记就无效，不能仅因未办登记就认定合同无效。中振公司后来将房屋抵押给其他公司，是在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的合同并未实际履行，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与一般的抵押合同有所区别。按揭是购房人以所购房屋权益作为担保向银行贷款，银行在房屋未建成时无法办理正式抵押登记，但这不意味着合同无效。只要合同是双方真实意思表示，内容不违法，就应当受到法律保护。

第二，地方政府规章不能直接否定合同效力。武汉市政府的《武汉市房地产抵押管理办法》属于地方规范性文件，其关于"未经抵押登记无效"的规定，不能对抗国家法律层面关于合同效力的认定。法院在审理案件时，会优先适用法律和行政法规。

第三，购房人应重视按揭合同的履行义务。按揭贷款合同一旦签订，购房人就要按约定还款。如果逾期不还，银行有权要求解除合同、提前收回全部贷款，并处置抵押物。即使后来将房屋抵押给其他人，也不能对抗在先的银行按揭权益。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，一定要仔细阅读合同条款，明确还款时间和金额。如果遇到经济困难无法按时还款，应主动与银行沟通协商，避免被诉至法院。在文山地区，不少购房者因忽视合同细节而引发纠纷，建议在签订按揭合同前咨询专业律师，了解自己的权利和义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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