合作建房与联营合同如何区分

合作建房与联营合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1993年，内蒙古天富房地产公司与内蒙古医院下属的医疗服务公司签订了一份联合兴建病房楼的协议。约定由医院提供空地，天富公司出资建设，建成后双方按投资比例分享产权和经营所得，共同经营。天富公司随后完成了工程建设，总造价约324万元。

此后，医院方面成立了达康总公司和保健分院，并与天富公司签订了补充协议，确认双方投资比例分别为51%和49%，还制定了分院章程。但后来因经营管理产生纠纷，天富公司将医院、达康总公司及保健分院告上法庭，主张对方侵权并违反联营合同。

争议焦点

天富公司主张：双方是联营合作关系，保健分院的资产和经营收益应按投资比例分享，医院方面擅自控制分院、排斥其参与管理，构成侵权。

医院方面则认为：双方只是联合建房，并非联营；保健分院是医院下属的事业单位，其管理机构设置属于医院内部行政事务，不属于法院受理的民事纠纷。

法院判决

最高人民法院二审认定：双方签订的协议名为"联建"，但实际内容包含共同投资、共同经营、共享收益、共担风险，符合联营合同的特征，而非单纯的联合建房。保健分院的管理机构设置问题属于联营合同履行中的内部事务，属于民事纠纷，法院有权审理。最终判决双方继续履行联营合同，按投资比例分享权益。

律师分析

第一，实践中"联建"和"联营"容易混淆，关键在于是否共同经营、共担风险。如果一方只出地、另一方只出钱，建成后各自分房，属于联建；但如果双方约定共同经营、按比例分享利润和分担亏损，就构成联营关系。

第二，联营体内部的管理机构设置、董事会组成等争议，属于民事合同履行中的纠纷，法院应当受理。不能因为涉及单位内部管理就认为是行政事务。

第三，书面协议的名称不影响法律关系的实质认定。法院会综合考察协议内容、履行方式、双方真实意思来判断合同性质。

王德林律师提示：

合作建房或联营前，建议在合同中明确约定合作性质、投资比例、经营管理方式、利润分配和退出机制。如果对合同性质有疑问，可以咨询专业律师。在文山地区，类似合作开发项目较多，建议提前做好法律风险评估，避免后续纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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