房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间的租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建了一栋商厦，租给宇航公司经营，租期很长，租金逐年递增。双方签了正式的租赁合同，还办了公证。但商厦在消防、用电等方面一直没达到开业条件，宇航公司还是强行开业了。

开业后不久，消防部门查出商厦存在严重火险隐患，下令停业整改。商厦就此关门，双方开始互相指责。郊区供销公司说宇航公司欠租金，宇航公司说郊区供销公司没提供合格场地，双方闹上法院。

争议焦点

郊区供销公司认为：合同有效，宇航公司从开业起就应按时付租金，不能以消防问题为由拒付。宇航公司则认为：郊区供销公司没完成消防、供电等配套工程，导致商厦无法正常经营，自己有权不付或少付租金。

法院判决

最高人民法院二审认定：租赁合同有效，但双方在履行中都有问题。郊区供销公司没按约定完成消防和供电配套，宇航公司明知条件不成熟还强行开业。法院酌情降低了违法履行期间的租金标准，按实际使用价值计算，而不是按合同约定的递增租金。

律师分析

第一，合同有效不等于能按原标准收租。如果出租方没提供合同约定的使用条件，承租方可以主张按实际使用价值付租，而不是死守合同价。这叫“履行抗辩权”，通俗说就是你没给我合格的房子，我就不付全额的租金。

第二，承租方明知房屋有隐患还强行开业，也要承担责任。法院不会支持任何一方的“赌气”行为，双方都有错，就各打五十大板。

第三，遇到类似情况，建议先书面催告对方整改，保留证据。不要直接拒付租金或强行开业，否则可能被认定违约，反而吃亏。

王德林律师提示：

租赁合同履行中，如果对方没按约定提供条件，建议先发函要求限期整改，同时保留好付款凭证和沟通记录。在文山地区，不少商铺租赁纠纷就是因为双方都“硬来”，最后两败俱伤。建议提前咨询律师，避免被动。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市