按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

广东省中振投资有限公司向武汉泰合公司购买商品房，总价款数千万元。中振公司与中国银行湖北宝丰支行签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定由银行提供贷款，中振公司将所购房屋的权益抵押给银行作为担保。合同签订后，银行按约支付了贷款，中振公司也陆续偿还了部分本息。

但后来中振公司未能按期还款，银行多次催收无果，便起诉到法院，要求解除贷款合同，并拍卖抵押房屋以偿还剩余贷款本息。中振公司则辩称，该按揭合同没有办理抵押登记，按照武汉市的地方规定应当无效。

争议焦点

中振公司主张：合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，因此按揭合同应认定为无效。此外，中振公司已将同一房屋抵押给了另一家公司广州国投并办理了登记，银行不享有优先受偿权。

银行宝丰支行主张：合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。中振公司将房屋抵押给广州国投是在本案按揭合同之后，不影响银行的权益。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效，解除该合同，中振公司一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还则拍卖抵押房屋，银行优先受偿。同时撤销一审判决中涉及担保人责任的第三项。

律师分析

第一，按揭贷款合同不同于一般的财产抵押合同。按揭是购房人将所购房屋的权益抵押给银行，以取得贷款，这在性质上更接近一种附条件的担保。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。因此，仅仅因为没有办理抵押登记，不能否定合同的效力。

第二，中振公司将同一房屋抵押给广州国投的行为，发生在本案按揭合同之后，且该抵押所依据的贷款合同并未实际履行，因此该抵押登记不具有法律效力。银行作为先设立的按揭权人，对房屋享有优先受偿的权利。

第三，本案提醒我们，在签订按揭贷款合同后，应当及时办理抵押登记手续，以明确权利顺序、防范风险。虽然未登记不必然导致合同无效，但登记后可以对抗后续的抵押或转让行为，更好地保护银行和购房人的合法权益。

王德林律师提示：

购房者在办理按揭贷款时，建议主动配合银行完成抵押登记手续。如果开发商或银行要求提供相关资料，应当及时配合，避免因登记缺失产生不必要的争议。在文山地区，不动产登记中心已实现线上预约办理，购房人可提前了解流程，确保登记及时完成。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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