房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何确定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

1998年，苏州郊区供销公司建好一栋商厦，与宇航公司签订了一份15年的租赁合同。合同约定，宇航公司先付定金，待大楼封顶时再付一笔，正式开业后再付一笔，这些钱可以冲抵第一年的租金。同时，供销公司负责商厦的外部装修和供电等配套设施。

然而，商厦在消防、水电系统尚未达标的情况下就开张营业了。消防部门检查后认定存在重大火险隐患，要求停业整改，并对双方进行了罚款。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，最终闹上法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照合同约定的租金标准支付全部租金，并承担违约责任。宇航公司则认为：由于供销公司没有完成供电增容和消防系统等配套设施，导致商厦无法正常营业，供销公司违约在先，宇航公司有权拒绝支付租金，并要求降低租金标准。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应支付租金，但不能按原合同约定的标准，而应按实际使用期间的合理标准计算。理由是：虽然供销公司未完成配套设施构成违约，但宇航公司在明知消防不合格的情况下仍然开业，也有过错。双方均有过错的情况下，租金标准应参照当地同类房屋的市场租金水平合理确定。

律师分析

第一，合同履行中的抗辩权不是无限的。当一方违约时，另一方可以拒绝履行自己的义务，但不能滥用这个权利。本案中，宇航公司明知消防未通过仍开业，之后再以消防问题为由拒付租金，法院不会完全支持。

第二，违法状态下的租金标准不能按合同约定。如果租赁合同本身有效，但履行过程中出现违法情形，比如房屋未经消防验收就投入使用，此时租金不能按原合同标准计算，而应根据房屋实际使用价值、市场行情等因素综合确定。

第三，双方都有过错的，各自承担责任。法院会根据过错程度、实际损失等，公平地分配责任，不会让任何一方承担全部后果。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同前，一定要核实房屋是否通过消防验收、水电等配套设施是否齐全，避免因设施不达标导致无法正常经营。如果发现对方违约，应及时书面催告并保留证据，不要自行冒险开业。在文山地区，类似纠纷中很多当事人因忽视了消防验收问题，最终陷入被动。建议在合同中明确约定配套设施完成的时间节点和违约责任，防患于未然。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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