按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

2000年，中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元。三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房产向银行抵押，获得贷款。银行依约放款，泰合公司也收到了全部房款。

中振公司按期还款一段时间后，因资金困难停止还款。银行多次催收无果，起诉要求解除合同、收回贷款本息，并以抵押房产优先受偿。中振公司则主张合同未办理抵押登记，应属无效。

争议焦点

中振公司认为：合同没有办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》，抵押无效，银行不能优先受偿。银行则认为：合同是自愿签订、内容合法，且已实际履行，抵押登记不影响合同效力。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审判决，认定《楼宇按揭（抵押）贷款合同》有效。中振公司应一次性归还剩余贷款本金及利息，逾期不还，银行有权就抵押房产拍卖价款优先受偿。法院同时指出，楼宇按揭不同于一般抵押，不能仅因未办理登记就认定无效。

律师分析

第一，按揭合同与普通抵押合同有区别。按揭是购房人将所购房产权益转让给银行作为担保，银行取得的是对房产权益的期待权，而非传统意义上的抵押权。因此，不能简单套用一般抵押的登记要求。

第二，合同效力以内容合法、意思真实为前提。本案中三方自愿签约，内容不违法，且已实际履行，银行放款、开发商收款、购房人部分还款，合同目的基本实现。仅因缺少一个行政登记手续就否定整个合同，不符合公平原则。

第三，后设立的抵押不能对抗先成立的按揭权益。中振公司将同一房产抵押给另一公司并办理登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房产尚未竣工，依法不能抵押。因此，银行的按揭权益优先于后设立的抵押。

王德林律师提示：

购房人通过按揭贷款买房时，即使暂时未能办理抵押登记，按揭合同依然有效。银行有权依据合同主张权利，购房人不能以未登记为由拒绝还款。在文山地区，类似纠纷也时有发生，建议购房人按时还款，避免因违约导致房产被拍卖。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市