购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

购房按揭贷款合同未办理抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司购买了商业楼的部分楼层，总价款几千万元，采用银行按揭方式付款。该公司与开发商、银行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，银行发放了贷款，开发商也出具了收到全部购楼款的收条。但这家公司在陆续还了一部分贷款后，剩余本金和利息一直未还清。

银行多次催收无果，起诉到法院，要求解除贷款合同，并用该房屋的权益来偿还欠款。该公司则提出，合同签订后没有办理抵押登记，按当地政府规定应属无效。

争议焦点

该公司认为：按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市政府的相关规定，抵押应当无效。而且该公司后来已将同一房屋抵押给另一家信托公司并办理了登记，银行不能享有优先受偿权。

银行认为：合同是各方自愿签订，合法有效，已经实际履行。该公司不按期还款构成违约，银行有权解除合同并要求以房屋拍卖价款优先受偿。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审关于解除合同、该公司偿还贷款本金及利息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决。同时指出，该公司后来将房屋抵押给案外人属于另一法律关系，且该抵押设立在本案按揭合同之后，不影响本案按揭合同的效力。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通的财产抵押不同。当时国家法律并未规定抵押必须登记才有效，当地政府规章不能作为认定合同无效的依据。只要合同是当事人真实意思表示，内容不违法，就应当认定有效。

第二，房屋未竣工验收时依法不能作财产抵押。本案中，案外人在房屋未竣工验收时就办理了他项权利登记，该登记本身没有法律效力，不能对抗银行在本案中享有的权利。

第三，合同解除后，银行对抵押物的优先受偿权仍然存在。法院判决该公司到期不能还款时，可以将房屋拍卖，银行对拍卖价款享有第一顺序受偿权。

王德林律师提示：

购买商品房办理按揭贷款，一定要及时到不动产登记部门办理抵押登记手续。虽然未办理登记不必然导致合同无效，但会影响银行对房屋的优先受偿权。如果您在文山地区遇到类似按揭纠纷，建议尽早咨询专业律师，避免因还款逾期导致房屋被拍卖的风险。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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