土地使用权转让合同无效，钱能要回来吗

土地使用权转让合同无效，钱能要回来吗

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

湛江市土地开发总公司（简称湛江土地总）向中国银行遂溪支行（简称遂溪中行）开办的中银公司购买了一块位于广西北海市的土地。双方签订了《土地转让协议》，湛江土地总共支付了土地转让款。中银公司把土地界限图交给了湛江土地总，双方还出具了“款、地两清”的收据。

后来，湛江土地总将这块土地转卖给了另一家公司。但这家公司起诉要求确认合同无效，广西高院最终判决湛江土地总和这家公司之间的土地转让合同无效，湛江土地总要返还对方已支付的土地款和利息。于是，湛江土地总又起诉遂溪中行，要求返还自己当初支付的土地款。

争议焦点

湛江土地总认为：中银公司不具备土地使用权转让主体资格，土地性质也有问题，所以双方合同无效，中银公司应返还土地款。遂溪中行则认为：双方合同是有效的，而且湛江土地总在收到土地后多年才起诉，已经超过了法律规定的诉讼时效。

法院判决

最高人民法院最终判决：撤销一审判决，确认中银公司与湛江土地总的《土地转让协议》无效，遂溪中行需返还湛江土地总的土地转让款及利息。法院认为，中银公司未取得土地使用权，也未办理土地出让审批手续，不具备转让条件，合同无效。同时，湛江土地总在出具收据后到起诉时，时间并未超过三年的诉讼时效。

律师分析

第一，土地使用权转让必须满足法定条件。本案中，中银公司没有取得土地使用权证，也没有缴纳土地出让金，因此没有资格转让土地。这类合同一旦被认定无效，转让方应当返还收取的款项。

第二，诉讼时效问题很关键。很多人以为写了“款、地两清”就不能再主张权利，但法律上，合同无效后的返还请求权，诉讼时效是从知道权利受损害时起算。本案中，湛江土地总是在被第三方起诉后才意识到自己权利受损，此时起诉并未超过时效。

第三，合同无效后，双方都有过错的，各自承担相应责任。本案中，湛江土地总明知土地不具备转让条件还签约，也要承担部分责任，但法院主要保护了其返还本金和利息的权益。

王德林律师提示：

购买土地使用权前，务必核实对方是否持有土地使用权证、是否完成出让手续。若合同被认定无效，应及时主张返还权利，不要因为对方写了“款、地两清”就放弃维权。在文山地区，类似土地纠纷案件时有发生，建议在签约前咨询专业律师，避免陷入合同无效后的退款纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市