房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

房屋租赁合同违法履行期间租金如何计算

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司投资建造了一栋商厦，主体工程建到三层时，与宇航公司签订了租赁合同。合同约定整栋楼租给宇航公司20年，租金逐年增长，宇航公司负责内部装修，供销公司负责外部装修和用电保障。合同经过公证，双方还找了担保单位。

商厦封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但供销公司未能按约定解决用电增容问题，导致用电量不足。更严重的是，商厦未经消防验收就擅自开业，被消防部门查出重大火险隐患，责令停业整改。双方因此产生纠纷，宇航公司拒付后续租金，供销公司则起诉要求支付租金。

争议焦点

供销公司主张：合同合法有效，宇航公司应当按约定支付租金，不能以消防和用电问题为由拒付。

宇航公司主张：供销公司未履行后三通义务，导致商厦无法正常经营，且消防不达标被责令停业，是供销公司违约在先，宇航公司有权行使抗辩权，不支付租金。

法院判决

最高人民法院二审认为：合同合法有效，双方均应履行。但供销公司未按约定解决用电和消防问题，导致商厦违法经营并被责令停业，属于履行不当。在违法履行期间，宇航公司有权行使合同履行抗辩权，不支付全额租金。法院最终酌情降低了该期间的租金标准，判决宇航公司按降低后的标准支付部分租金。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使有严格条件。一方未按约定履行义务，导致另一方无法实现合同目的时，另一方可以暂时拒绝履行自己的义务。本案中，供销公司未能解决用电和消防问题，直接影响商厦正常经营，宇航公司因此有权抗辩。

第二，违法履行期间的租金标准不能简单按合同约定计算。如果出租方提供的房屋存在重大安全隐患，或者无法满足基本经营条件，承租方继续使用房屋的价值就大打折扣。法院会根据实际使用情况、双方过错等因素，合理调整租金金额。

第三，租赁双方都应当重视消防等法定手续。未经消防验收擅自投入使用，不仅面临行政处罚，还会导致合同履行陷入僵局。无论是出租方还是承租方，都应当在开业前确保房屋符合法定安全条件。

王德林律师提示：

签订房屋租赁合同时，建议明确约定出租方的基础设施义务，比如用电容量、消防验收等。如果出租方未能履行这些义务，承租方要及时书面催告并保留证据。在文山地区处理类似纠纷时，法院同样会审查双方的实际履行情况，不会机械套用合同约定。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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