房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

房屋租赁合同违法履行，租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司建了一栋商厦，租给宇航公司开商场，租期很长，租金也约定好了。但商场开业后，消防没验收通过，被消防部门认定存在重大火险隐患，责令停业整改。双方为租金支付问题闹到法院。

宇航公司说，因为供销公司没做好消防和供电等配套，导致商场无法正常经营，所以拒绝支付后续租金。供销公司则认为，宇航公司已经实际使用了商场，就该按合同付租金。双方各执一词，官司一直打到最高人民法院。

争议焦点

供销公司主张：合同有效，宇航公司已开业经营，应按约定支付租金，不能以消防问题为由拒付。

宇航公司主张：消防、供电等基础设施没到位，商场无法正常营业，供销公司违约在先，自己有权拒绝支付租金，而且租金标准应该降低。

法院判决

最高人民法院二审判决：宇航公司应按合同约定支付租金，但考虑到消防问题导致商场实际无法正常经营，对租金标准予以适当调整。法院认为，合同履行抗辩权可以行使，但不能完全免除租金支付义务，租金标准应根据实际使用情况公平合理确定。

律师分析

第一，合同履行抗辩权不是“拒付金牌”。如果对方没有完全履行合同义务，你可以暂时不履行自己的义务，但不能无限期拒绝。比如本案中，消防问题确实影响了经营，但宇航公司已经实际使用了房屋，完全拒付租金就过了。

第二，违法履行期间的租金标准可以调整。房屋租赁合同如果处于违法履行状态（比如消防不合格），法院不会支持按原约定标准收租，但也不是完全不用付。法院会根据实际使用情况、双方过错等因素，酌情确定一个公平的租金数额。

第三，签租赁合同前一定要查清楚房屋的合法手续。消防验收、规划许可这些硬性条件，直接关系到能否正常经营。在文山地区，不少商铺租赁纠纷就是因为消防不过关引发的，建议承租人在签合同前实地查看、要求出租人提供相关证明。

王德林律师提示：

租赁房屋前，建议委托律师或专业人士核查房屋的消防、规划等合法手续。如果发现房屋存在违法问题，应及时书面通知出租人整改，并保留证据。在文山地区处理过多起类似纠纷，提前防范比事后打官司更划算。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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