未办预售证签的购房合同是否有效

未办预售证签的购房合同是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

新世纪建设发展（深圳）有限公司与香港天光置业有限公司签订了一份购房合同，约定深圳公司向香港公司出售一处房产。但在签约时，深圳公司尚未取得商品房预售许可证。合同履行过程中，双方发生争议，香港公司认为合同无效，深圳公司则主张合同有效，要求对方继续履行。

该合同签订于合同法实施之前，当时相关法律对未取得预售许可证的售房合同效力没有明确规定。双方各执一词，最终诉至法院。

争议焦点

香港公司主张：根据当时房地产管理法规，未取得预售许可证签订的售房合同违反强制性规定，应当认定为无效合同。

深圳公司认为：合同签订时法律没有明确禁止此类交易，且双方意思表示真实，合同应当有效，香港公司应继续履行付款义务。

法院判决

最高人民法院二审认定，在合同法实施前，未办理商品房预售许可证订立的售房合同，如果当事人意思表示真实、合同内容不违反法律禁止性规定，应当认定为有效。法院驳回了香港公司主张合同无效的请求，判决双方继续履行合同。

律师分析

第一，合同效力的认定需要结合当时的法律规定。在合同法实施前，法院更注重当事人真实意思的保护，不会轻易否定合同效力。

第二，商品房预售许可证属于行政管理要求，未取得许可证不必然导致合同无效。但如果开发商在起诉前仍未取得许可证，法院可能认定合同无效。

第三，购房者在签约前应当核实开发商是否取得预售许可证，但即使未取得，也不意味着合同必然无效，需结合具体案情判断。

王德林律师提示：

购房者签约前务必查验开发商的五证，特别是预售许可证。如果遇到未取得许可证的售房情况，建议咨询专业律师。在文山地区，购房合同纠纷较为常见，建议购房者保留好合同、付款凭证等证据，必要时通过法律途径维护权益。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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