联建合同与联营合同如何区分

联建合同与联营合同如何区分

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

内蒙古天富房地产股份有限公司与内蒙古自治区医院等单位签订了一份合同，约定共同开发建设医疗保健项目。合同内容包括土地提供、资金投入、收益分配等条款，但合同名称和具体条款既像联建合同又像联营合同。

在履行过程中，双方对合同性质产生分歧。一方认为这是联建合同，应按照房地产合作开发的法律规定处理；另一方认为这是联营合同，应适用企业联营的相关规则。双方无法就管理机构设置和利润分配达成一致，最终引发诉讼。

争议焦点

原告内蒙古天富房地产股份有限公司主张，本案属于联建合同纠纷，应当适用房地产合作开发的法律规定，要求按投资比例分配房产和收益。被告内蒙古自治区医院等单位则认为，本案是联营合同纠纷，双方应当共同设立管理机构，按照联营企业的经营规则进行利润分配。

法院判决

最高人民法院二审认为，本案合同兼具联建和联营的特征，但核心是当事人共同投资、共享收益、共担风险，且约定了设立联合管理机构，应当认定为联营合同关系。法院驳回了一方关于按房地产合作开发规则处理的主张，确认按照联营合同的约定处理内部管理事务和收益分配问题。

律师分析

第一，联建合同主要针对房地产项目的合作开发，核心是土地和资金的结合，最终分配的是房产或土地收益。联营合同则强调共同经营、共同管理，双方要设立联合管理机构，按照出资比例或约定分享利润、分担亏损。

第二，实践中很多合同名称与实际内容不符，法院会重点审查合同约定的权利义务关系。如果合同约定了共同设立管理机构、共同参与经营管理，就更容易被认定为联营合同。

第三，合同性质不同，适用的法律规则差异很大。联建合同主要受房地产法律法规约束，联营合同则适用民法典关于合伙或联营的规定，对当事人权利义务影响显著。

王德林律师提示：

签订合作开发类合同时，应当明确合同性质，并在条款中清晰约定是否设立共同管理机构、如何分配收益和承担风险。在文山地区，不少合作项目因合同性质模糊引发纠纷，建议在签约前咨询专业律师，避免后续争议。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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