房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州市郊区供销集团公司投资建造了一栋商厦，与宇航开发经营公司签订了一份为期多年的房屋租赁合同。合同约定，宇航公司支付租金，并负责内部装修，郊区供销公司负责外部装修和供电等配套工程。双方还约定，宇航公司最迟要在特定日期前开业。

商厦主体封顶后，宇航公司开始装修并准备开业。但郊区供销公司未能完成供电增容，导致用电量不足，消防系统也未通过验收。消防部门检查后认定商厦存在重大火险隐患，不具备营业条件，要求停业整改。商厦因此停业，双方就租金支付等问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

宇航公司认为，郊区供销公司未能履行供电和消防配套义务，导致商厦无法正常营业，因此不应支付停业期间的租金，并要求对方赔偿损失。郊区供销公司则认为，宇航公司已经实际使用房屋并开业，应当按合同约定支付租金，停业是宇航公司自身经营问题所致。

法院判决

最高人民法院二审认为，双方签订的租赁合同合法有效。但合同履行中，郊区供销公司未完成供电增容和消防验收，导致商厦被责令停业，属于违法履行状态。在此状态下，宇航公司无法正常使用房屋，不应按原合同标准支付租金。法院最终酌情降低了停业期间的租金标准，并判令郊区供销公司承担相应违约责任。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使。当一方未按约定履行义务，导致合同无法正常履行时，另一方有权暂停履行自己的义务。本案中，郊区供销公司未完成供电和消防义务，宇航公司可以主张暂不支付全额租金。

第二，违法履行期间的租金标准。房屋租赁合同处于违法履行状态（如房屋不具备营业条件）时，承租人实际无法正常使用房屋，租金不应当按原合同标准计算。法院通常会根据实际使用情况、过错程度等因素，酌情调整租金。

第三，证据留存的重要性。在合同履行过程中，双方应当注意保留相关证据，如书面通知、会议纪要、整改通知书、处罚决定等，这些证据在诉讼中至关重要。

王德林律师提示：

在文山地区，房屋租赁合同纠纷较为常见。建议当事人在签订租赁合同时，明确约定双方的义务和违约责任，特别是涉及消防、供电等关键配套工程。合同履行中如发现对方违约，应及时书面通知并保留证据，必要时可行使合同履行抗辩权，避免损失扩大。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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