购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，与中国银行湖北宝丰支行签订楼宇按揭贷款合同，贷款金额为人民币万元，期限年。合同签订后，银行按时发放贷款，中振公司也陆续还款。但后来中振公司未能按期还清剩余贷款本息，银行起诉要求解除合同并主张对房屋的优先受偿权。

中振公司提出抗辩，称该按揭合同未办理抵押登记，根据武汉市地方政府规章应属无效。此外，中振公司还将该房屋抵押给了另一家金融机构广州国投，并办理了抵押登记。

争议焦点

中振公司主张：按揭合同未办理抵押登记，违反《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押无效。银行则主张：按揭不同于一般抵押，合同是双方自愿签订且已实际履行，应认定有效。

法院判决

最高人民法院二审判决认定，按揭贷款合同有效，维持一审关于解除合同、中振公司一次性还本付息、逾期以拍卖抵押物价款优先受偿的判决。同时撤销一审关于担保人责任的判决。

律师分析

第一，楼宇按揭不同于传统的财产抵押。当时国家法律法规并未规定抵押未经登记即无效，地方规章不能作为认定合同无效的依据。按揭合同是各方真实意思表示，内容不违法，应认定有效。

第二，关于广州国投的抵押问题。广州国投办理抵押登记时房屋尚未竣工验收，依法不能抵押，且该抵押合同未实际履行，因此该抵押登记没有效力，不影响银行的权利。

第三，本案提醒购房者和银行，按揭贷款合同即使未办理抵押登记，也不必然无效。但为保障权益，建议及时办理登记手续。

王德林律师提示：

购房者办理按揭贷款时，应当注意及时办理抵押登记，这能更好地保护各方权益。在文山地区，购房者如遇到按揭纠纷，建议保留好贷款合同、还款凭证等材料，必要时咨询专业律师。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市