购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

购房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

一家公司向银行贷款买房，签了按揭合同，银行也放了款。但这家公司后来没按时还钱，银行起诉要求解除合同、拿回欠款。公司却说，合同没去房管局办抵押登记，按当地规定应该无效。

实际上，这家公司后来又把同一套房子抵押给了另一家信托公司，还办了登记。银行和信托公司都主张自己对房子有权利，矛盾就来了。

争议焦点

贷款公司认为：按当地政府规定，抵押必须登记，没登记就无效，银行不能拿房子优先受偿。银行认为：双方自愿签的合同不违法，已经实际履行，抵押登记不是合同生效的必要条件。

法院判决

最高人民法院终审判决：按揭贷款合同有效，公司要一次性还清欠款和利息。如果还不上，银行有权拍卖房子优先受偿。至于公司后来抵押给信托公司的行为，因为当时房子还没建成、不能抵押，而且那份抵押合同也没实际履行，所以不影响银行的优先权。

律师分析

第一，按揭贷款和普通抵押不同。按揭是购房人把未来能拿到手的房子权益先押给银行，法律上没有硬性要求必须登记才生效。只要双方自愿、内容合法、实际履行了，合同就有效。

第二，地方性规定不能对抗国家法律。武汉市的文件说"未经登记抵押无效"，但当时国家法律没有这种一刀切的规定。法院以国家法律为准，不能因为没登记就否定合同效力。

第三，房产抵押要趁早。本案中，银行虽然没登记，但因为签合同在先、放款在先，法院保护了银行的优先权。后办的抵押如果房子没建成或合同没履行，可能被认定无效。

王德林律师提示：

购房做按揭贷款时，建议尽快办理抵押登记，这样权利最稳妥。如果出现纠纷，尽早咨询律师。在文山地区，房产交易活跃，不少购房者因不了解按揭法律规则产生争议，建议签合同前先找专业律师把关。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市