商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

商品房按揭贷款未办抵押登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司以所购房屋的权益作为抵押，向宝丰支行贷款，泰合公司承担担保责任。合同签订后，宝丰支行发放了贷款，中振公司支付了部分购房款，但后来中振公司未能按期偿还贷款本息。

宝丰支行起诉要求解除合同、由中振公司以房屋权益偿还欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，违反了武汉市的地方性规定，应属无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同没有办理抵押登记，根据《武汉市房地产抵押管理办法》的规定，抵押无效，合同整体也应无效。宝丰支行认为，合同是各方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当有效。

法院判决

最高人民法院终审判决：维持一审关于合同有效、解除合同、中振公司归还贷款本金利息的判决，撤销一审中涉及担保人责任的部分。法院认为，按揭不同于一般抵押，仅因未办抵押登记就认定合同无效没有法律依据。

律师分析

第一，按揭合同的性质。在我国，楼宇按揭（即商品房按揭贷款）是购房人以所购房屋的权益作为担保向银行贷款的一种方式。它不同于传统的财产抵押，国家法律法规并未要求必须办理抵押登记才能生效。因此，不能简单套用地方性规章中关于抵押登记的规定来否定按揭合同的效力。

第二，合同效力的判断标准。合同是否有效，核心看是否违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，各方自愿签订，内容不违法，且银行已发放贷款、购房人已支付房款，合同已经实际履行。仅因未办抵押登记就认定合同无效，既不符合法律规定，也不利于交易稳定。

第三，关于重复抵押的问题。中振公司后来又将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但该抵押发生在按揭合同之后，且当时房屋尚未竣工验收，依法不能作财产抵押。因此，该后设立的抵押不能对抗按揭银行的优先受偿权。

王德林律师提示：

购房人办理按揭贷款时，应当按时还款，避免因逾期导致银行解除合同并要求一次性归还全部贷款。如果确实遇到还款困难，应主动与银行协商，争取调整还款计划。在文山地区，购房人签订按揭合同后，即使尚未办理抵押登记，合同仍然有效，不能以此为由拒绝履行还款义务。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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