房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

房屋租赁合同违法履行期间租金如何认定

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

苏州郊区供销公司（简称郊区供销）将九胜商厦整栋楼出租给宇航公司，租期较长，租金逐年递增。双方还约定由宇航公司负责内部装修，郊区供销负责外部装修和供电等配套。合同签订后，宇航公司支付了部分租金，商厦也于1998年开业。但开业后，消防部门检查发现商厦未经消防验收，存在重大火险隐患，责令停业整改。此后商厦一直停业，双方因租金支付问题产生纠纷，诉至法院。

争议焦点

郊区供销公司主张：宇航公司应按照合同约定支付租金，包括停业期间的租金，因为房屋已经交付使用。宇航公司认为：郊区供销公司未完成供电增容和消防设施，导致商厦无法正常经营，属于违约行为，我方有权拒绝支付停业期间的租金。

法院判决

最高人民法院二审认为，房屋租赁合同有效，但租赁物处于违法使用状态（未经消防验收即开业）期间，承租人可以行使合同履行抗辩权，拒绝支付该期间的租金。法院最终判决宇航公司无需支付停业期间的租金，但需支付合同解除后的房屋占用费。

律师分析

第一，合同履行抗辩权的行使条件。当一方未按约定履行合同义务，导致另一方无法实现合同目的时，守约方有权暂时拒绝履行自己的义务。本案中郊区供销公司未完成消防和供电配套，宇航公司可以拒绝支付停业期间的租金。

第二，违法履行状态下的租金标准。房屋未经消防验收即投入使用，属于违法状态。在此期间，出租人不能要求承租人按照合同约定的正常租金标准支付租金，法院会结合实际情况酌情认定。

第三，合同解除后的占用费问题。合同解除后，承租人继续占用房屋的，应当向出租人支付房屋占用费，但该费用标准通常低于合同约定的租金标准。

王德林律师提示：

一是签订房屋租赁合同时，要明确约定出租人提供合法、适租房屋的义务，包括消防验收、供电等配套条件。二是如果出租人未履行上述义务，承租人应当及时书面催告并保留证据，必要时可行使合同履行抗辩权。文山地区的租户在遇到类似问题时，可以咨询当地律师获取专业意见。

---

王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

电话：15987555284

邮箱：418537189@qq.com

地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市