楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

楼宇按揭贷款合同未登记是否有效

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

中振公司向泰合公司购买商品房，总价款数千万元，付款方式为银行按揭。中振公司、泰合公司与宝丰支行三方签订了《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定中振公司将其购房合同项下的全部权益抵押给宝丰支行，宝丰支行提供贷款。合同签订后，宝丰支行支付了贷款，中振公司也陆续还款，但后来未能按期还清剩余本息。

宝丰支行向法院起诉，要求解除按揭贷款合同，并以中振公司所购房屋的权益抵偿欠款。中振公司则主张，该按揭合同没有办理抵押登记，根据武汉市的地方规定应当无效。

争议焦点

中振公司认为，按揭合同签订后没有办理抵押登记，违反了《武汉市房地产抵押管理办法》中“未经抵押登记，抵押无效”的规定，合同应属无效。宝丰支行则认为，合同是双方自愿签订，内容不违法，且已实际履行，应当认定为有效。

法院判决

最高人民法院二审判决：维持一审法院关于解除合同、中振公司还本付息、逾期以抵押物拍卖价款优先受偿的判决，撤销一审中涉及担保人责任的判项。核心理由是：按揭不同于一般的财产抵押，当时国家法律并未规定抵押未经登记即无效，仅因未办理登记就认定合同无效没有法律依据。

律师分析

第一，按揭贷款合同与普通的抵押合同不同。按揭是购房人将所购房屋的权益作为担保，银行的贷款风险通过控制购房合同权益来实现，不能简单套用一般抵押登记的规定。本案中，合同是三方自愿签订，内容不违法，且银行已实际放款，合同应认定为有效。

第二，地方性规章不能作为认定合同无效的依据。虽然武汉市有“未经登记抵押无效”的规定，但当时国家法律层面没有类似强制性要求。法院在审理时，优先适用国家法律，地方规章不能直接否定合同的效力。

第三，后设立的抵押不影响在先按揭合同的效力。中振公司事后将同一房屋抵押给其他公司并办理了登记，但该抵押是在按揭合同之后设立的，且当时房屋尚未竣工、抵押合同也未实际履行，因此该抵押登记无效，不影响银行的权利。

王德林律师提示：

购房按揭时，务必注意贷款合同的条款，特别是关于还款期限、违约责任和担保方式的约定。如果出现逾期，银行有权要求提前收回全部贷款。在文山地区，购房者签订按揭合同后，建议及时办理预告登记或抵押登记，避免因登记问题引发纠纷。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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