商品房逾期交付能否解除合同

商品房逾期交付能否解除合同

本文为法律科普，内容来源于《民事审判指导与参考》。

基本案情

黑龙江海外旅游总公司与哈尔滨深业房地产发展有限公司签订了一份商品房买卖合同，约定旅游公司购买深业公司开发的深业大厦部分房屋，总价款为人民币万元。合同约定了付款方式和交房时间，旅游公司按约定支付了全部购房款。

但深业公司未能按期交房，原因是供电问题未能及时解决。旅游公司认为深业公司违约，起诉到法院要求解除合同并返还购房款及利息。深业公司则辩称，供电问题属于合同约定的"非其所能控制的事件"，应当延期交房，不构成违约。

争议焦点

旅游公司主张：深业公司逾期交房已超过合同约定的天数，其有权解除合同，深业公司应返还购房款本息并双倍返还定金。深业公司主张：供电问题属于合同约定的延期事由，交房期限应当顺延，合同应继续履行。

法院判决

一审法院支持了旅游公司的解除合同请求，但二审最高人民法院改判：合同继续履行，深业公司应承担逾期交房的违约责任，支付从约定交房日至实际供电日期间的利息损失。最高人民检察院抗诉后，最高人民法院维持了二审判决。

律师分析

第一，合同解除权的行使有严格条件。本案中，合同约定逾期交房超过一定天数，买方才可以解除合同。法院查明，在旅游公司起诉时，该条件尚未成就，因此不能支持解除合同的主张。

第二，合同约定的延期事由应当尊重。供电问题涉及政府部门协调和第三方配合，属于"非深业公司所能控制的事件"，可以据实延期。但延期仅限于该事件影响的期间，超出部分仍构成违约。

第三，继续履行合同更符合交易目的。深业大厦已通过竣工验收可以交付使用，旅游公司也已付清房款，此时解除合同对双方均不利。法院判决继续履行，同时让深业公司承担逾期交房的利息损失，平衡了双方利益。

王德林律师提示：

购买商品房时，合同中关于解除权的条款要仔细阅读，不要认为对方逾期交房就当然可以退房。在文山地区，类似纠纷中常见的问题是买方急于解除合同，但忽略了合同约定的解除条件是否已经满足。建议在签约前咨询专业律师，明确各项权利行使的前提条件。

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王德林 律师

云南八谦（文山）律师事务所 · 副主任

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地址：云南省文山壮族苗族自治州文山市